Área privativa, BOMA e carpete, todos são conceitos que surgem a partir da relação entre a perda da área que o locatário/comprador utiliza, em face da área que o locador/proprietário possui, de fato. Entender o que são essas nomenclaturas é importante, em se tratando do mercado imobiliário comercial. Isso porque, um comprador bem informado, não se engana com relação à área que está adquirindo.
Além disso, ter a metragem correta do imóvel é fundamental para a realização de obras, para adequação do espaço, ou mesmo para mudanças de acabamentos, considerando a compra da quantidade correta do material. Portanto, continue lendo este artigo para entender a diferença entre essas áreas e como realizar o seu cálculo.
O que é Área Bruta Locável (ABL)?
Muito comum em Real Estate (Mercado Imobiliário), a ABL se refere à área bruta de um local, sem que haja desconto de nenhum espaço. É preciso compreender este conceito porque, muitas vezes, este é o valor informado para o comprador/locatário. No entanto, a área realmente útil é menor, uma vez que aqui estão contabilizados, até mesmo, o espaço comum entre condôminos e locatários.
Para se chegar à Área Bruta Locável (ABL) deve considerar a área de todos os espaços disponível para aluguel, dentro de um imóvel comercial. Saber mais sobre ela é muito importante, porque ela estabelece qual é o espaço que poderá ser útil e qual é aquele que não terá utilidade para o comprador/locador. E assim, será possível determinar se os custos referentes ao aluguel ou compra compensam, considerando os metros quadrados medidos.
A ABL visa informar a respeito de todas as áreas do imóvel, considerando o espaço construído, aquele que tem uso exclusivo e aquele que não terá utilidade. Portanto, a partir dela, define-se o que é a área privativa, a área BOMA e a área carpete, conceitos que serão melhor apresentados a seguir.
O que é área BOMA?
BOMA é uma sigla para Building Owners and Managers Association, uma associação que criou padrões para construções, visando guiar os diversos profissionais que se relacionam a edifícios comerciais, de alguma forma.
E a métrica para medir a área BOMA equivale à soma da área privativa com o número de unidades autônomas de um edifício. Sua contagem começa da metade da parede externa, e ela engloba áreas comuns, como jardins, áreas de lazer, lobby, dentre outras.
Ela, aparentemente, é similar à ABL. Entretanto, elas diferem em sua contabilização porque a BOMA não inclui fosso do elevador, escadas e áreas que se destinam a equipamentos e serviços (que não são utilizadas, a não ser para isso). Portanto, ela é, sempre, menor que a ABL.
A definição dessa área serve para que as construtoras formem seus valores comerciais, a partir dos padrões relacionados na norma americana ANSI/BOMA Z65.
O que é área privativa?
Área privativa é aquela que pertence à pessoa em posse do imóvel, como comprador ou locatário. Ela conta, inclusive, com a parede e uma parte do que está dentro dela, uma vez que, quando faz divisa com parede de vizinhos, têm-se direito à metade dela. Ressalta-se, portanto, que nem toda a área privativa tem um uso para aquele que está locando ou para quem compra o imóvel.
Quando um imóvel é registrado, esta é a área que consta da sua escritura. E, muitas vezes, a depender do empreendimento, o estacionamento ou depósito, também contam como área privativa do proprietário do imóvel.
Sendo assim, para calcular esta área é preciso saber, até mesmo, a espessura de paredes e colunas do local, o que pode ser encontrado, por exemplo, na planta da casa, ou na sua escritura. A soma da metragem total é considerada a área privativa.
O que é área Carpete?
A área carpete define-se pelo que, de fato, o locador ou proprietário utilizará do imóvel. Portanto, ao contrário da área privativa, que leva em consideração parte do que está dentro da parede, a área carpete não o faz. Para calcular esta área, desconta-se, por exemplo, os pilares, ar-condicionado e outros equipamentos, bem como as áreas molhadas. Portanto, tudo isso é removido da contagem, restando apenas os locais onde se colocam as mesas de trabalho.
A área carpete não tem previsão legal no Brasil, mas é muito importante sabê-la na compra ou locação de um imóvel, porque ela é a área que, de fato, será utilizada. Portanto, ao contabilizar, por exemplo, o número de pessoas por metro quadrado, é ela que se deve levar em consideração.
Ressalta-se que a área carpete não se confunde com área útil. Esta última, considera as áreas internas ao ambiente, desconsiderando a projeção de paredes e pilares. É ela a que se utiliza para fazer projetos arquitetônicos e de design de interiores, por exemplo. Portanto, ela considera os equipamentos, áreas molhadas e os demais itens que a área carpete não considera.
Qual a importância em ter assessoria imobiliária comercial para poder realizar esses cálculos?
Uma empresa que presta consultoria imobiliária já está familiarizada com os termos referentes as áreas, no mercado imobiliário, tais como a área privativa, área BOMA, área carpete, a mais abrangente, Área Bruta Locável, dentre outros existentes, importantes no mercado.
Além disso, para a realização dos cálculos é preciso técnica e conhecimento, visto que um erro, ou uma confusão, podem prejudicar o processo de compra/aluguel, induzindo a compra ou locação de imóvel não apto para os fins desejados.
Portanto, a assessoria imobiliária é qualificada para compreender os espaços comerciais oferecidos pelos locadores/vendedores e indicar aos compradores/locatários aqueles que, realmente, correspondam à sua demanda.
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