Estamos prestes a viver mais uma mudança do ciclo imobiliário dos imóveis comerciais para renda. Rumamos em direção ao ciclo favorável a compradores e inquilinos em detrimento de vendedores e locadores. Nessa fase do ciclo, compradores e inquilinos passam a deter o poder de barganha dos preços de aquisição e de locação dos imóveis, respectivamente. Essa alteração vem sendo sentida desde o início da pandemia nos espaços destinados a escritórios (claro, há exceções!) e a pontos comerciais. Com o passar do tempo, eles serão sentidos mais fortemente, principal, mas não exclusivamente, nos imóveis voltados ao comércio: qualquer pessoa que transite pelas ruas comerciais do país, nota uma grande quantidade de pontos comerciais fechados; placas com os dizeres ”PASSA-SE o PONTO” tornaram-se frequentes e abundantes. Muitos desses estabelecimentos encerraram suas atividades em definitivo, outros aproveitaram para eliminar suas lojas menos rentáveis ou má posicionadas.
De qualquer modo, na ponta dos proprietários de imóveis houve aumento da incerteza e da insegurança , por falta de previsibilidade dos rendimentos.
Há quem diga que isso é temporário, que as empresas que conseguirem superar esse quadro adverso, ao fim da pandemia reerguer-se-ão. Será?. Talvez, em segmentos mais resilientes e com algumas características específicas, mas é preciso destacar o papel e a grande contribuição dada pelo comércio eletrônico: ele possibilitou que muitos negócios permanecessem vivos, mas ao mesmo tempo, criou a possibilidade de eliminação de muitas lojas físicas. Esse mesmo comportamento foi observado em relação às agências bancárias, já há mais tempo: muitas estão fechadas e muitas ainda o serão, por não haver mais razão de existirem, uma vez que as pessoas de uma forma geral, se utilizam de forma crescente dos serviços eletrônicos dos bancos tradicionais e dos bancos e sistemas de pagamentos digitais. Isso representa uma mudança de comportamento dos consumidores! Reforço, o comércio digital crescerá tanto mais a população nascida “digital” ganhe predominância econômica.
Além desses aspectos que contribuem para o enfraquecimento da demanda e consequentemente o poder de barganha dos proprietários de imóveis, não posso deixar de destacar as renegociações dos aluguéis havidas, reduzindo-os a fim de adequá-los à capacidade de pagamento das empresas, como também da renegociação do índice de correção do valor dos aluguéis contratados por ocasião dos últimos reajustes ocorridos baseados no índice do IGPM, que rompeu os limites do razoável. Esse reajuste aquém do preconizado, impediu a recomposição da renda dos locadores diante da inflação do período 19/20 e 20/21, impondo-lhes perdas reais.
Considerando os elementos expostos acima e o quadro político e econômico atuais e previsível para o curto prazo, não há razão para acreditar que haverá uma alteração da demanda capaz de fortalecê-la e de torná-la preponderante na relação de equilíbrio das forças que determinam os preços de locação e venda do mercado.
O outro elemento necessário ao entendimento da ideia descrita no título é a taxa básica de juros da economia.
A taxa básica de juros no Brasil chama-se taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia). Ela norteia todas as outras taxas de crédito e remuneração de investimentos, inclusive o CDI. Aliás, pela fórmula em vigor, a taxa do CDI hoje replica a taxa Selic. A taxa SELIC está fixada em 2%, mas o mercado segundo a pesquisa Focus (https://www.bcb.gov.br/publicacoes/focus), projeta que ela deverá alcançar algo em torno de 4% no final do ano. E isso porque a SELIC é a taxa utilizada pelo governo para remunerar uma parcela importante da dívida pública , e quanto maior a necessidade (tamanho da dívida do governo) e a dificuldade (risco de crédito) de o governo financiá-la, maior é a taxa exigida por aqueles que emprestam ao governo, e isso eleva taxa para atrair os investidores/financiadores do governo.
Além de servir como base para remuneração de grande parte da dívida do governo, ela controla o ritmo de crescimento da economia e da inflação, o que é especialmente importante neste momento em que se observa uma forte pressão inflacionária. Em outras palavras, existem muitos elementos a serem considerados pelo COPOM, o colegiado do Banco Central responsável pela sua definição a cada 45 dias e tudo indica que já na próxima reunião, a taxa Selic, e consequentemente o CDI, devem iniciar um processo de alta.
Como a SELIC praticamente determina o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) que é o indexador mais comum para os investimentos, todo proprietário de imóvel para renda precisa acompanhar de perto o comportamento da taxa do CDI: ao se avaliar o retorno de um determinado investimento, normalmente se utiliza o CDI como parâmetro.
É comum ouvirmos que um determinado investimento rende 110% do CDI, 95% do CDI ou CDI + X%. Assim, um ativo imobiliário enquanto investimento, deve ser avaliado tomando-se como base o CDI, possibilitando comparar o retorno auferido por esse investimento a outros alternativos. Quanto maior o risco de um investimento, maior o prêmio que os investidores exigem. Normalmente quando se trata de investimentos imobiliários, os investidores exigem um prêmio entre 3 e 8%, dependendo do seu apetite ao risco e das alternativas de investimento que dispõem.
Quando há perspectiva de aumento do CDI, os investidores imediatamente a consideram-na em sua equação e passam a buscar por investimentos com retornos mais elevados: se hoje um investidor está satisfeito com um investimento que remunera em CDI +5% a.a. por exemplo, o que representa 7% a.a., com a projeção de aumento do CDI ele buscará investimentos que lhe rendam o CDI futuro+5% a.a.. No cenário atual em que o CDI está projetado para o final do ano corrente em 4%, o investidor irá buscar investimentos que lhe rendam 9%a.a.
Em sendo assim, e considerando que a demanda deverá conservar-se “frouxa” nos próximos anos, o ajuste da equação se dará forçosamente através do preço de aquisição do ativo. Dessa forma, tomemos como exemplo um imóvel que tenha hoje o valor de mercado de R$ 1.800.000,00 e esteja alugado por R$10.000,00/mês, o que representa R$ 120.000,00/ano; esse ativo gera uma renda de 6,67% ao ano (2% CDI + 4,67% prêmio). Até recentemente, seria relativamente fácil encontrar investidores interessados em adquiri-lo.
Com a projeção do CDI mais elevado no futuro, digamos 4%, os investidores só pagarão pelo mesmo imóvel um valor tal, cuja renda represente 8,67% sobre o valor investido. Nesse caso, e considerando o valor atual do aluguel, o preço de aquisição do imóvel deverá ser de aproximadamente R$ 1.385.000,00, 23% menor que o preço atual de mercado, para apenas 2 pontos percentuais de varação positiva no CDI. O preço pode ser ainda mais pressionado para baixo caso os preços dos aluguéis despenquem ou que esse investidor diante da situação à época, exija um prêmio ainda maior.
Sabedores disso, investidores começam a partir de agora, a fazer “corpo mole” para investirem em imóveis para renda, na medida que com o passar do tempo, os preços de aquisição deverão ser pressionados para baixo.
Ao mesmo tempo e por outro lado, aqueles proprietários de imóveis que conseguirem vender seus imóveis dentro dessa janela que se cerra, poderão capturar os ganhos trazidos pelo aumento do CDI nos investimentos atrelados a ele.
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