A cláusula de reajuste de aluguel é um direito do proprietário do imóvel, que é previsto em lei. A lei do inquilinato é aquela que rege as questões advindas dos contratos de aluguel. Por isso, é ela que garante a possibilidade de reajustes no pagamento do aluguel.
Vale esclarecer que o reajuste do aluguel não é o mesmo que a revisão referente ao preço do imóvel, que pode ocorrer a cada 3 anos. Isso porque esta última se equivale à adequação do valor da locação do imóvel ao valor de mercado no momento da revisão, de forma a equilibrar seu preço.
Já o reajuste de aluguel se caracteriza pelo estabelecimento de novo valor para o pagamento do aluguel do imóvel, no intuito de se corrigir a perda de valor da moeda. Ele se dá através de diversos índices e o que determinará qual índice seguirá é o que o contrato entre as partes estabelece.
Os índices de reajuste, ou seja, aqueles que se utilizam para calcular o reajuste no valor do contrato de locação, são geralmente o IGPM e em menor escala o IPCA (índice de Preços ao Consumidor). Contudo, eles não são os únicos e as partes podem optar, de comum acordo, por qualquer outro.
Portanto, a lei determina que é lícito às partes a fixação de novos valores de aluguel a cada 3 anos. Além disso, também é permitido o estabelecimento de cláusulas que preveem esse reajuste anualmente de acordo com o índice que elas estabelecem entre elas, nos contratos de aluguel.
Saiba mais sobre a cláusula de reajuste de aluguel e os detalhes pertinentes a ela, no artigo abaixo.
O que a lei do inquilinato informa sobre reajuste
A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245/91, é nela que estão estabelecidas as regras referentes à locação dos imóveis. Ou seja, as normas referentes às cláusulas de reajuste.
Ela as estabelece para os imóveis comerciais e residenciais. De acordo com essa lei, o reajuste do aluguel pode ser feito apenas uma vez ao ano. Desta forma, não é possível mexer no valor, caso ele tenha sido ajustado nos últimos 12 meses.
Com relação aos índices que se utilizam nas cláusulas de reajustes de aluguel, não há legalmente, nada que obrigue o locatário a fixar um, ou outro, como índice de reajuste.
Contudo, o IGPM é o mais utilizado nos contratos atualmente, mesmo que isso não seja imposição legal. Para estabelecer os índices, basta que isso esteja estabelecido no contrato entre as partes.
Como é calculado o reajuste de aluguel comercial
Deve-se calcular sempre o reajuste no valor do aluguel comercial de acordo com o preço inicial. Este preço pode surgir tanto da negociação direta com o proprietário ou imobiliária.
Quando o cálculo do reajuste tem como base o IGPM, multiplica-se o valor deste índice, que foi acumulado por um ano, pelo valor do aluguel. Contudo, o índice deve ser aquele que o contrato prevê, sempre, seja o IGPM ou o IPCA.
Existe, ainda, o índice INPC, que é outro que as partes podem utilizar para estabelecer o reajuste de aluguel entre si. Saiba mais sobre estes índices e como é feito o seu cálculo, abaixo:
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): é calculado mês a mês e mostra qual é a inflação para as famílias que recebem até 40 salários mínimos. Sua avaliação é feita através de 377 subitens.
- IGPM (Índice Geral de Preços Mercado): este índice consiste na taxa mais utilizada para reajustar aluguéis atualmente. A Fundação Getúlio Vargas é responsável pelo seu cálculo, que ela faz mensalmente. Este índice leva em consideração fatores como o índice de preços por atacado, o índice de preços ao consumidor e também o índice nacional de custos da construção.
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Ele consiste em medir a variação dos preços dos produtos e serviços a partir da renda de famílias brasileiras específicas, com renda mensal entre 1 a 5 salários mínimos. Ou seja, este índice tem sua perspectiva baseada nas famílias de baixa renda. Ele é calculado pelo IBGE.
Conheça algumas diferenças entre aluguel residencial x comercial
A diferença entre estes dois tipos de aluguel, residencial e comercial, é que o primeiro pode ter vínculo com mais de um CPF, o que não acontece com os imóveis comerciais.
Além disso, nos contratos comerciais há a renovação obrigatória, para assegurar ao empreendedor que ele continue o seu trabalho. Basta, para isso, que a celebração do contrato se dê com o prazo mínimo de 5 anos. Ou, que as partes tenham já renovado várias vezes, somando-se 5 anos todas elas.
As cláusulas de reajuste de aluguel valem tanto para os aluguéis residenciais, como para os comerciais.
O reajuste nos contratos se dá a cada 12 meses contados da data da sua assinatura. Ou seja, no período de um ano. Além disso, não pode haver dois reajustes neste mesmo período. Contudo, o reajuste também pode acontecer quando as partes acordarem na mudança de valor, seja para mais, ou para menos.
A mesma regra que as partes estabelecem vale até o fim do contrato entre elas. A maioria das vezes, o prazo de locação é de 30 meses para contratos residenciais e de 36 a 60 meses para os comerciais. Contudo, de acordo com a lei do inquilinato, ambas as partes podem pedir o reajuste do contrato após 36 meses em que ele está ativo.
O locador pode optar por vender o imóvel que já está sendo alugado?
O contrato de locação pressupõe, legalmente, que o locador pode vender o imóvel quando quiser. Entretanto, quando o imóvel já está alugado, o inquilino tem o direito de preferência. Isso significa que ao locatário, o locador deve informar o desejo de vender o imóvel. Caso ele queira comprá-lo, ele poderá adquirir o imóvel nas mesmas condições da oferta recebida.
O locador deve respeitar este direito e oferecer o imóvel, primeiramente ao locatário, sob pena de multas e outros prejuízos financeiros ao locador. Em regra, caso ele respeite o direito de preferência, o locatário terá o prazo de 90 dias para sair do imóvel alugado. Esta regra vale tanto para imóveis comerciais, como para os residenciais. Contudo, há casos de aluguel de imóveis comerciais em que esta regra não se aplica.
Isso porque elas podem registrar o aluguel na matrícula do imóvel. Neste caso, mesmo que o proprietário venda o imóvel, a empresa tem direito a ficar até o fim do contrato. Para que isso aconteça, o contrato deve ter prazo determinado e cláusula de vigência estabelecida. Além disso, ele também deve estar averbado na matrícula do imóvel, segundo a lei.
É importante saber que, enquanto perdurar o contrato de locação e enquanto a parte locatária estiver no imóvel, as regras que se estabelecem no contrato de locação são válidas.
Qual a importância de ter uma consultoria imobiliária
Uma consultoria imobiliária é muito importante para que a locação de um imóvel seja feita. Isso porque ela conta com profissionais que entendem do mercado imobiliário e podem tirar dúvidas e resolver qualquer coisa que o locatário precise.
Algumas delas são, por exemplo, cuidar de manutenções no local, ou resolver questões que locador e locatário divergem a respeito. Outras delas são dirimir questões que se relacionem aos reajustes nas cláusulas de aluguel, estabelecendo uma negociação e acordo entre as partes.
Ou seja, uma consultoria imobiliária é capaz de esclarecer todo o necessário sobre a cláusula de reajuste de aluguel. E ela também assegura ao locatário que ele faça um bom negócio e não tenha prejuízos financeiros.
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