Enter your keyword

Notícias e Cases

Evolução dos Valores de Locação x Valores de Venda no mercado de escritório classe A+

Evolução dos Valores de Locação x Valores de Venda no mercado de escritório classe A+

A deterioração da situação econômica do Brasil, principalmente a partir do 2º semestre do de 2013, tem afetado o mercado de locação comercial empurrando os preços continuamente para baixo, primeiro de forma suave até meados de 2014, posteriormente de forma mais acentuada até o início do 2º semestre de 2016, voltando a cair lentamente/estabilizar, a partir de então.

O fato gerador deste fenômeno tem relação com a recessão econômica, mas especificamente para o mercado de prédios comerciais, tem um peso significativo o ciclo de produção dos imóveis, de 4 a 6 anos, para o caso dos empreendimentos de grande porte, entre a viabilização financeira, compra do terreno, aprovação do projeto legal e desenvolvimento dos projetos executivos, construção do prédio e aprovação da edificação.

Considerando que o mercado passou da euforia dos anos 2011, 2012 e início de 2013, convivendo com falta de produto e preços aumentando muito acima dos reajustes, diretamente para a recessão no ano de 2014, temos um impacto direto no valor da locação, primeiro com a correção dos excessos, e, posteriormente, com queda real a partir de meados de 2015, devido à entrada do novo estoque planejado nos 4 a 6 anos anteriores.

Analisando o mercado de produção, compra e venda deste segmento, vemos que os produtos entregues a partir de 2014, e, que ocasionaram a grande oferta de produtos no momento da entrada na recessão, foram viabilizados de 2008 a 2011 (4 a 6 anos antes), a preços e condições relativas a este período, e, portanto, antes da grande alta do mercado de locação, de 2011, 2012 e 2013.

Os registros de contratos efetivamente negociados nas principais regiões de escritórios da cidade de São Paulo entre os anos de 2008 e 2011 situaram-se no intervalo ente R$ 70/m² e R$ 105/m² dependendo do ano e região específica com média geral de aproximadamente R$ 85/m² para prédios novos, o que atualizado seria aproximadamente R$ 122/m² considerando variação do IPC-A ente junho/09 e junho/15. Se considerarmos este número como a média de viabilização dos empreendimentos, concluímos que o intervalo de sensibilidade pessimista (-20%) e otimista (+25%) variou entre R$ 97/m² e R$ 152/m².

Passando ao registro das transações realizadas entre os anos de 2014 e 2016, vemos que a faixa de valores dos novos empreendimentos nas principais regiões ficou entre R$ 85/m² e R$ 125/m², com média próxima de R$ 95/m², praticamente o limite inferior do intervalo de viabilidade descrito no parágrafo acima.

Desta forma, exceção feita aos investidores que compraram na alta entre 2011 e 2013, via entrada em empreendimentos em construção ou cotas de fundos imobiliários, os demais, principalmente os grandes desenvolvedores, estão com a renda da locação muito próxima dos intervalos de viabilidade de seus empreendimentos, ou seja, estão tendo retorno aceitável que permite que possam segurar a venda aguardando uma oferta que compense sair do ativo. Este é o fato que gera a aparente distorção na relação ente preço de locação e preço de venda no mercado de escritórios classe A+, e limita o número de transações apesar do grande volume de dinheiro em busca de barganhas no mercado.